Przy ujemnych marżach w bankach i niskim oprocentowaniu bonów skarbowych oraz niepewnej sytuacji na giełdzie, Polacy chętnie przenoszą swoje "zaskórniaki" z kont bankowych i kupują na potęgę ziemię i nieruchomości.
Tym, którzy jeszcze wahają się, co zrobić z nadwyżką swoich oszczędności, z pomocą przyszedł kilka dni temu Naczelny Sąd Administracyjny.
Na pewno pomógł setkom tysięcy Polaków, którzy wynajmują swoje nieruchomości i nie mają założonej działalności gospodarczej.
Uchwałę NSA (sygn. II FPS 1/21) można streścić krótko: urząd skarbowy nie ma prawa wyrzucać podatników z ryczałtu i naliczać im podatków tak, jakby byli przedsiębiorcami, bez wglądu na to, ile nieruchomości wynajmują.
Istotne jest, by nieruchomości te nie stanowiły "składnika majątkowego mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej".
Oznacza to, że zarówno osoby fizyczne, które nie wprowadziły wynajmowanych składników do majątku firmy, jak i przedsiębiorcy wynajmujący majątek firmowy mogą opodatkowywać przychody z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, czyli w sposób uproszczony i podatkowo uprzywilejowany.
Skarbówka dostała mata
To szach i mat dla fiskusa. Jeśli urząd nie zastosuje się do wytycznych NSA, a podatnik odwoła od decyzji skarbówki, która nakazała wynajmującemu płacić podatki od najmu tak, jak płacą przedsiębiorcy, sąd i tak uchyli niekorzystną dla wynajmującego decyzję.
Uchwała siedmiu sędziów działa jak wewnętrzne prawo dla wszystkich sądów w Polsce. Wskazuje jak mają w takich sprawach orzekać. Urzędom skarbowym nie będzie się więc już opłacało inaczej interpretować prawa, bo i tak przegrają.
- Podatnicy, którym w ostatnim czasie organy podatkowe wydały niekorzystne decyzje, mogą składać skargi do Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, a ci, których skargi zostały oddalone przez WSA, powinni składać skargi kasacyjne – podpowiada Jacek Cieplak, zastępca Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców.
Dodaje, że skarga kasacyjna jest obarczona przymusem adwokackim, co oznacza, że powinna być sporządzona przez profesjonalnego pełnomocnika. To właśnie z inicjatywy Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców Adama Abramowicza NSA zajął się tą sprawą.
Do tej pory praktyka urzędów skarbowych była taka, że jeśli uznały, że dana osoba uczyniła z wynajmu nieruchomości swoje główne źródło utrzymania, miała zorganizowaną strukturę zarządzania takim majątkiem (np. zatrudnia pracowników), wynajem był ciągły, a zarobki z niego stałe, to była to działalność gospodarcza, a nie najem prywatny.
Taka osoba musiała rozliczać się jak przedsiębiorca i odprowadzać zwykle dużo wyższe podatki niż ryczałtowiec, który płaci od najmu tylko 8,5 proc. podatku (do przychodu 100 tys. zł rocznie, powyżej jest już 12,5 proc.).
Wiele decyzji skarbówki było zaskarżanych do sądów, ale te wydawały bardzo różne wyroki. Nie zawsze korzystne dla wynajmujących.
Mieszkaniowe eldorado?
Jacek Kusiak, współzałożyciel i prezes Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem "Mieszkanicznik" podkreśla, że sentencja NSA potwierdza tylko ich wcześniejsze stanowisko, że to wynajmujący decyduje, jak chce rozliczać się z fiskusem.
– Są przypadki, że wynajmujący sami przechodzą z ryczałtu na działalność gospodarczą, bo bardziej się to im opłaca, a nie dlatego, że są do tego przymuszani – mówi prezes Kusiak.
Dodaje, że dotyczy to sytuacji, gdy ktoś ma np. kilka nieruchomości i nie może odliczyć kosztów ich remontu i napraw. Będąc na ryczałcie, płaci się co prawda procentowo mniej, bo tylko 8,5 proc., ale nie można też odpisać żadnych kosztów związanych z prowadzeniem działalności.
Jak przyznaje Kusiak, zakup mieszkań i nieruchomości jest coraz popularniejszą formą nie tylko zabezpieczającą pieniądze przed wysoką inflacją, ale też przed utratą źródeł utrzymania.
– Polacy potrafią liczyć. Ludzie masowo wycofują gotówkę z banków i kupują nieruchomości, bo rentowność tylko z samego faktu posiadania mieszkania wynosi 7-8 proc. w skali roku – wylicza prezes.
Do tego rentowność z wynajmu mieszkań (zależy od ich lokalizacji, czyli miasta) waha się w granicach 4-5 proc. w skali roku.
Czy właściciele nieruchomości, którzy uczynili z najmu główne źródło swego utrzymania i sposób na życie, nie boją się, że pewnego dnia obudzą się i usłyszą, że w nocy Sejm przegłosował podatek katastralny od nieruchomości?
- Jestem na rynku nieruchomości od 21 lat. Ciągle słyszę o podatku katastralnym, ale jakoś nikt nigdy go nie wprowadził. Nawet jeśli by się tak stało, to wynajmujący i tak przerzucą koszty tego podatku na lokatorów. Właściciele mieszkań go nie zapłacą - uważa nasz rozmówca.
Według szacunków "Mieszkanicznika" z najmu nieruchomości żyje w Polsce obecnie ok. 1 mln osób. Ponad 700 tys. spośród nich rozlicza się ryczałtem i nie ma założonej działalności gospodarczej. Firmy prowadzi tylko 140 tys. osób.
Wynika to głównie z tego, że dochód z wynajmu mieszkania łączy się z innymi dochodami podatnika, które uzyskuje on w ciągu roku, np. z pracy na etacie czy z emerytury. Podatek może więc sięgnąć nawet 32 proc.
Poza oficjalnymi statystykami jest jeszcze tzw. szara strefa. Tę "Mieszkanicznik" szacuje na 10 proc. ogółu wynajmujących, czyli nawet 100 tys. osób nie zgłasza umów skarbówce lub ich nie zawiera. Być może odbywający się właśnie Spis Powszechny pomoże ustalić, jaka jest prawdziwa skala tego zjawiska i ocenić, ile pieniędzy ucieka fiskusowi.